竹科廠房標售 底價3.68億元

第一太平戴維斯受託辦理新竹科學園區高科技廠辦公開標售,標的座落於園區主要幹道園區二路上,為地上4層、地下1層的高科技廠房,基地面積2,117.5坪,建物總面積6,072.36坪,單層面積近千坪,標售底價3.68億元,開標日期為12月16日。找 廠房

歷經30多年發展,新竹科學園區嚴然已成為台灣科技產業的發展命脈與經濟引擎,根據統計,截至2015年底,園區共計有383家廠商進駐,帶進13.3萬名的就業人口,多家全球知名的半導體、光電產業與IC設計業以此為核心據點,單單台積電、聯電與友達三大廠的占地面積就超過28萬坪,園區每年為台灣貢獻將近1兆元的營業額。找 廠房

新竹科學園區占地高達653公頃,隨著發展逐漸成熟、上下游產業鏈聚集下,園區土地出租率高達百分之百,且土地使用率幾乎滿載,除非是已進駐的廠商釋出物件,否則進駐難度相當高。根據統計,自2014年至今,新竹科學園區的億元以上交易案僅有14件,總交易金額為66億元,為同期內湖學園區交易金額的2成,顯見竹科廠辦的市場稀有程度,包括聯發科以及晶元光電近3年皆分別加碼投資2座廠房,投資金額達25.5億元。找 廠房

第一太平戴維斯協理黃瑞楠表示,科學園區在政府的大力推動下,採取租地建廠的機制,對於園區廠商而言,不需花費動輒每坪15萬元起的購地成本,僅需支付土地租金以及建物興建成本,可大幅減少擴廠費用,將資金有效運用於研發生產;此外,政府當房東的機制下,廠商也可免除租約到期房東收回土地而強制搬遷的風險,有助於企業投資建廠的長期規畫。此次標售的高科技廠房,每坪單價僅要6.06萬元,內部配有3,000坪以上的無塵室,可立即進駐使用,是市場難得的出售標的,預期會吸引半導體與晶圓業者積極評估。找 廠房

原文來自http://www.chinatimes.com/newspapers/20161118000341-260210

稅務專欄-反避稅-席捲大陸台商的徵管風潮

稅務專欄-反避稅-席捲大陸台商的徵管風潮

工商時報【陳文孝、林淑怡】

這些年來,中國大陸台商遭遇的稅務問題,越來越多與反避稅政策相關。比方說台商企業與關聯企業發生購銷交易,這是反避稅中的「轉讓定價」議題;關聯 企業間資金往來,則可能涉及反避稅中的「資本弱化」管理範疇;透過香港投資中國大陸,希望享受利潤匯出的低稅率優惠,也要考慮反避稅中「濫用稅收協定」的 規定;中國大陸企業對境外關聯方支付勞務費或特許權使用費,則受2015年新規定獨立交易原則的限制;另外,企業主決定退場而處分中國大陸企業,若在境外 間接轉讓中國大陸企業股權,同樣也屬反避稅的管理範疇。找 廠房

「反避稅」是這幾年來中國大陸稅務機關的工作重點,稅務機關若認為企業有「不合理的商業目的」而獲取「稅收利益」之嫌疑,即可依據具體情況,遵循實質重於形式的處理原則,依法重新計算企業實際應繳納稅負。找 廠房

一直以來,轉讓定價(台灣稱「移轉訂價」)都是中國大陸在反避稅查核力度上最強的徵管項目,自2009年發佈《特別納稅調整實施辦法〔試行〕》以 來,中國大陸稅局積極培養專業稽核人員投入查核行列,根據大陸媒體統計,2012年度來自轉讓定價的補徵稅款約人民幣46億元,到了2014年更增長7成 以上,達到人民幣79億元,其中又有相當大的一部分來自台商群聚的江蘇省,可見轉讓定價對台商企業的影響程度。

除了傳統的轉讓定價調查外,稅務機關也不斷從各方面加強跨境關聯交易的監管,中國大陸稅務總局今年發佈第16號公告,規定中國大陸企業對境外關聯方 支付不合理、不具經濟實質的勞務費與特許權使用費,不得在申報企業所得稅時稅前扣除。更有甚者,某些地方主管機關直接以第三地境外公司不具實質營運功能為 由,限制中國大陸企業不得對第三地境外公司支付勞務費。因此台商企業對境外關聯方支付商標權、技術權利金或是服務費等,需要重新思考其可行性,並在考慮定 價的合理性前,還應先行評估支付此類費用的經濟實質,並考量該費用是否符合獨立交易原則。

企業的跨國避稅行為主要是利用各國稅制的差異而進行,因此中國大陸對內除了完善法令以規範避稅行為外,近年來亦積極透過國際合作一同應對稅基侵蝕與 利潤移轉(Base Erosion and Profit Shifting,簡稱BEPS)問題,中國大陸提出了幾個特殊反避稅觀點,其中又以「十五項不可接受」對企業最為直接攸關。由十五項不被接受的行為中可 以發現,中國大陸對於企業利潤配置的合理性、營運實質、費用認列支付、虧損承擔、高科技企業之利潤要求及無形資產的定價都會更加重視,並走向提高調查層 級,利用與其他國家交換情報、與外資企業的海外總部建立溝通管道等手段強化國際稅收管理及監督。找 廠房

此外,為了充分掌握跨國企業營運訊息,對於BEPS第13項行動計劃中提出之「核心文件」、「國別報告」及「當地報告」三層架構報告,中國大陸已積 極表態將予推廣,預計未來集團的營業情況、獲利水準及成本將會全部揭露,也會加重企業的報告義務。對於台商企業,台灣的母公司需要重新評估目前集團利潤分 配之情況,積極面對可能之風險及擬定調整計畫,以因應稅務之變革。找 廠房

綜觀近年來中國大陸反避稅的徵管趨勢,其範圍之廣已含括企業各項交易活動,其力度之深也足以影響企業制訂的各類營運決策,再加上中國大陸正積極參與 國際合作以完善跨國反避稅的管理網絡,可以說反避稅已經成為台商企業無可迴避的共同挑戰。面對此波挑戰,企業管理者最重要的是調整心態嚴肅以對,並重新評 估各類交易的合理性,讓其回歸經濟實質,並妥善履行報告義務。如此,方能安然度過這波迎面而來的反避稅風潮。(本文作者為勤業眾信聯合會計師事務所稅務部 執行副總經理陳文孝、會計師林淑怡)

http://www.chinatimes.com/newspapers/20150821000160-260205

台北嚴管 工業宅房屋稅要漲

台北嚴管 工業宅房屋稅要漲

工商時報【記者袁延壽、方明╱台北報導】

台北市即將要實施全市性工業區都市計畫通盤性檢討,台北市副市長林欽榮昨(20)日表示,在科技、新興工業園區違規做住宅,將調高房屋稅到最高稅率3.6%;而早期在傳統工業區住工混居的,將放寬變更為住商使用。找 廠房

一旦北市府確定採行,內湖、南港一帶恐有不少建案的房屋稅,將從現行的1.2%跳增至3.6%,房地產業者私下表示,此舉不但可能影響相關新案交屋情況,甚至可能引爆一股退訂潮。

市府統計,台北市土地面積約27,180公頃,其中工業區面積約410公頃(約占總面積1.51%),主要分布於內湖及南港區(約76%)。找 廠房

市府都發局表示,由於早期南港為發展工業主要地區,內湖、汐止為輔助型工業區,部分工業區開發作為工廠及住宅使用,導致此區現今有工住混和等情形。

而內科、大內科工業園區內及周邊,位於工業區的建物卻有許多以申請一般事務所名義,變相違規作為住宅使用的情形。找 廠房

林欽榮表示,台北市即將要實施全市性工業區都市計畫通盤性檢討,對於工業區內隱藏豪宅且違規使用者,要採取嚴格處理及規正,包括稅制調整及都市計畫 回饋捐等。至於南港內湖工住混合的傳統工業區,無法配合都市發展轉型的開發困境,市府也希望提請都市計畫委員會研議,配合都市及產業發展轉型再利用,放寬 這些區內開發條件與限制,讓弱勢住戶地區、基地面積小的建物,也能加速進行都更或變更。

《好房網雜誌》社長倪子仁表示,目前北市有4個工業住宅成屋案銷售中,內湖2筆、南港1筆、北投1筆,一般建商銷售工業宅相當低調,以避免觸及廣告不實的罰則。找 廠房

今年上半年實價揭露內湖工業住宅交易較多的為「I COME」,平均單價51萬,較區域行情的58萬便宜逾1成;南港區的「河岸慕上」平均單價40.7萬,較區域行情59.5萬便宜超過3成。

住展雜誌企研室經理何世昌指出,工業住宅與一般住宅房價價差約20%∼35%,目前工業住宅除北市有連續罰款之外,其餘各縣市幾乎不會取締,北市提高工業住宅房屋稅稅率是不得已的做法。

何世昌指出,今年7月內政部已修法,刪除工業區容許設置一般商業設施規定,但核發事務所、辦公室、廠房建照權利還是在各地方縣市政府手中,要杜絕違法工業住宅,最重要還是要從官方發建照源頭嚴格審查做起。

http://www.chinatimes.com/newspapers/20150821000063-260202

謝金河:台股重挫是經濟黯淡的燈號

謝金河:台股重挫是經濟黯淡的燈號

台股持續弱勢,八月二十日盤中再度跌破八○○○點關卡,最低跌到七九五一.七二,OTC指數則在十九日大跌二.一八%,盤中寫下一○九.五九的新低價,台灣股市就像電影院失火一般,大家爭先想要逃出,幾乎沒有接手,正應驗了上周我所提到的「壓力在政府這邊」。找 廠房

OTC跌幅遠超過希臘

今年台股跌幅有多深?台股在四月上萬點,一度觸及一○○一四.二八的新高,如今最低跌到七九五一.七二,最大跌幅已高達二○.六%,如果以今年表現來看, 加權指數從九三○七.二六跌到十九日的八○二一.八四,跌幅為一三.八一%,代表外資的摩台指數從最高的三七二.○四跌到二九七.一八,跌幅達二○.一 二%,今年從三四三.一九跌到二九八.七,跌幅為一二.九六%,但真正最慘的是,代表內資的OTC指數,假如從最高點一五五.四八起算,最低是一○九.五 九,最大跌幅是二九.五%;今年從一四○.二八跌到一一○.四六,跌幅為二一.二五%。找 廠房

假如要說今年全世界最慘的國家,大家都會異口同聲說是希臘,但希臘股市在經歷債務危機休市、重新開市後的大跌洗禮,今年以來,從八一六.一五跌到六七三. 一八,下跌一七.五%,台灣的加權指數跌一三.八一%,已十分接近希臘股市的跌幅,但最慘的OTC指數跌幅遠遠超過希臘,成為今年最悲慘的市場。

台股的慘況相較於其他國家特別嚴重,例如,經過希臘危機洗禮,今年歐洲衝擊十分巨大,但是法國股市今年仍漲一四.三%,德國最近大跌,但仍漲八.九四%, 只有英國下跌二.四五%,但歐豬國家的愛爾蘭股市今年仍大漲二六.三%,義大利也上漲二三.九七%,作為全世界核心的美國股市,道瓊今年下跌二.六 六%,S&P 500小跌一.八八%,NASDAQ上漲五.九七%,NBI生技指數大漲二○.五%,費城半導體指數下跌九.九八%,呈現漲跌互見局面。找 廠房

外資大殺金融股

亞洲股市強弱也呈現兩極,最強的股市是發生股災的中國,深圳股市今年仍強力大漲五六.五七%,上證也上漲一七.二九%;另一個強勢市場是日本,今年全球股 市大風大浪,日本股市一直撐在二萬點之上,到八月十九日為止,日經指數今年仍漲一五.八%,南韓最近回檔,仍保有一.二四%的漲幅,其他亞洲新興市場強弱 分明,像印度、菲律賓從高檔拉回,但今年以來仍有一.五七%漲幅,澳洲小跌○.九八%,香港股市跌一.八五%,其他如發生爆炸案的泰國,今年下跌七.八 八%;總理涉貪污醜聞的馬來西亞跌一○.一%,外資出走的印尼大跌一四.一九%,出口大衰退的新加坡,今年股市下跌九.三九%,台股已是亞洲跌勢最險惡的 市場。

在全球經濟先進國,如美、德、法、日等國股市都沒有出現顯著跌勢前夕,台股已經跌得四腳朝天,萬一後續國際股市出現更大下跌壓力,台股恐怕又再多跌一段, 這使得政府承擔十分沈重壓力,這三年的證所稅及富人稅給台股帶來「溫水煮青蛙」的效果,眾多本土資金流向境外,台股成交量逐漸消退,如今逐漸現出原形。

上半年台股一度挑戰萬點,當時財長張盛和仍沾沾自喜說,大家怪罪證所稅,台股還不是到萬點,那是政府給了外資輕稅,由外資拉抬權值股,帶動台股的指數上 漲,但下半年外資不再捧場,先殺電子權值股,最近人民幣貶值,造成TRF的疑慮,外資大殺金融股,於是連前七月EPS已達五.○四元的富邦金也殺破五○元 大關,今年前七月EPS達三.九八元的國泰金居然跌到四二.九五元,這一周外資殺盤全都集中在金融股,這是指數失守八○○○點大關的主因。找 廠房

像是富邦金這兩個月從六五.九元殺到四九.六五元,國泰金從六五.四殺到四二.九五元,好不容易漲到一二元以上的開發金又殺到八.七八元,宣布合併大眾銀 的元大金寫下一二.九元新低價,官股金控的兆豐金剩下二二.七元,第一金只有一五.六元,華南金更是只有一五元。而人民幣業務比較重的永豐金從一四.二元 急跌到一○.二五元,金控優等生中信金也跌到只剩一八.四五元。一些低價金融股像國票金只剩七.四二元,新光金只剩下七.七八元,彰化銀行也跌到一四.七 元,都創了二○○九年以來新低價,像新光金跌到七.七八元,這跟○八年金融海嘯來襲,台股跌到三九五九時,新光金最慘跌到六.三五元,已幾乎沒有多大差 別,新光金高價買進宏達電,如今只有忍痛售樓換資金。

人民幣貶值,讓台幣急貶到三二.六六八,加速金融股大跌壓力,連帶也使台股進一步重挫,台股跌破八○○○點大關之後,下一個支撐點會是在七八○○點十年線附近,這也代表台灣經濟退回十年前的水平,這是台灣經濟倒退非常嚴重的訊號。

台灣經濟倒退非常嚴重

眼看股市跌不休,國民黨總統候選人洪秀柱終於提出新版證所稅方案,也就是說證交稅部分為千分之二.五,證所稅部分千分之○.五,個人可選擇就源扣繳或設算 扣繳,其實說穿了只是維持證所稅之名,回到三年前的原點,理論上,這個版本比民進黨林全版本要簡單,較能得到證券業歡迎,但洪秀柱民調很低,這個訴求在股 市得到回響也不大,但國民黨此時提出證所稅方案,看得出股市下跌給政府帶來的壓力逐漸增加。

其實坐在洪秀柱身旁的費鴻泰、賴士葆、曾巨威三人正是三年前大力推動證所稅的人,如今他們翻臉如翻書,但是證所稅對台股的傷害已經造成了,尤其是賴士葆力推的富人稅,最後成為壓垮台灣的稻草,因為富人稅拉大了內資與外資的差距,這是內資大量出走的關鍵。

三年前,馬英九總統堅持公平正義,全力推動證所稅,第一年證交稅銳減到七一四億左右,一下子短收了五百多億,為了彌補資金缺口,達成公平正義目標,又加了 富人稅,有了證所稅加上富人稅,政府奮力趕跑台灣的資金,單向圖利外資,靠外資拉抬股市,造成台股萬點幻覺,如今外資因台股基本面有疑慮,不再大舉加碼, 台股立刻現出原形,現在指數跌破八千點,要看外資殺夠了沒?還有內資的接手意願。

http://udn.com/news/story/6851/1135768-%E8%AC%9D%E9%87%91%E6%B2%B3%EF%BC%9A%E5%8F%B0%E8%82%A1%E9%87%8D%E6%8C%AB%E6%98%AF%E7%B6%93%E6%BF%9F%E9%BB%AF%E6%B7%A1%E7%9A%84%E7%87%88%E8%99%9F

找 廠房 工業區廠辦交易熱

今年上半年全台工業區廠辦、找 廠房的買賣交易金額逾355 億元,其中以新北市廠辦、找 廠房最暢銷,交易金額居全台之冠,上半年累計約147.9億元、占全台41.6%,且以五股的新北產業園區(原五股工業區)、大汐止經貿園區及中和的二八張工業區,買賣需求最多。永慶資產管理協理黃增福表示,工業區廠辦、找 廠房取得成本相對市區辦公大樓低,無論是自用或置產皆相當實在,下半年交易量維持熱銷,大型廠辦、找 廠房個案陸續成交,8月內湖區太子建設的潭美段廠辦約32.5億元售出、合宏建設的舊宗段廠辦26億元售出,9月初精碟科技的林口工業區、五股工業區法拍找 廠房也分別以7.29、6.92億元拍出。

 

找 廠房 交易掀熱潮

台商回台設廠增溫,帶動各地廠辦、找 廠房交易掀熱潮,根據官方實價資料,今年上半年全台工業區廠辦、找 廠房的買賣金額即達355億元,其中以新北市最搶手,上半年累計達147.9億元、佔全台41.6%,交易金額居全台之冠。

永慶資產管理協理黃增福表示,國內工業區廠辦、找 廠房一度乏人問津,但隨兩岸經貿關係升溫,行政院去年底祭出六大政策推動台商回台投資,加上自由經濟示範區第一階段即將啟動,許多傳產、電腦及電子相關的國內外製造業投資人積極在台尋找設廠地點,工業區廠辦、找 廠房需求快速擴大。

以今年上半年來說 包括五都、桃園、新竹、彰化等工業區廠辦、找 廠房的買賣交易金額即達355.2億元,進入下半年交易量仍持續升溫,8月份有北市內湖區有太子建設的潭美段廠辦、合宏建設的舊宗段廠辦分別以以32.5億元、26億元售出,9月初精碟科技位於林口工業區、五股工業區法拍廠房也分別以7.29、6.92億元拍出

找 廠房 五股法拍

高力國際調研部董事李日寶表示,由於五股工業區找 廠房屬早期開發區域,開發呈現飽和,目前找 廠房處於供不應求狀態,區域內每坪廠房行情約25~30萬元,因此,第一金融資產買下五股找 廠房算是划算的買賣,未來整理過後再出售,仍存有獲利空間。

全球資產專案經理王維宏表示,找 廠房五股工業區土地約每坪60~80萬元,林口工業區土地每坪18~25萬元。近期工業區受惠於鮭魚返鄉的投資熱潮,其找 廠房五股工業區更是搶手,不但吸引多封標單,精碟科技多筆位於五股工業區的標的也都順利拍出。